很多东莞企业老板拿到房东提供的厂房租赁合同，看到这么一条：“租赁期间，遇政府拆迁征收，本合同自动终止，甲乙双方互不追究违约责任。” 不少人以为这句话只是说不用赔违约金，不影响拿拆迁补偿，等到真正拆迁才发现，房东主张 “互不追责就是所有损失各自承担，租户不能要任何补偿”，双方就此爆发诉讼。张瑞山律师结合东莞大量判例，解析该类条款的法律效力，以及如何修改完善合同，规避此类文字陷阱。

从法律上区分两个概念：一是违约责任，二是拆迁补偿款分配。“互不追究违约责任”，一般意思是拆迁属于客观政策事件，双方都不算违约，不用向对方支付违约金，这个约定本身合法有效。但是，该句话不等于承租人自动放弃装修补偿、搬迁费、停产停业损失。现实当中很多房东会偷换概念，在同一条款一并加上：“政府所有补偿全部归甲方，乙方不得主张任何补偿”，这就属于承租人放弃实体补偿权益。

东莞法院裁判规则：只要合同文字清晰写明承租人放弃全部拆迁补偿，租户签字盖章之后，起诉到法院，法院通常尊重双方自愿约定，租户很难再主张补偿。很多企业签约时没有仔细通读全部合同，直接盖章，掉入格式合同陷阱。

所以企业审核厂房租赁合同时，看到 “遇拆迁互不追究责任” 的表述，不能直接接受，需要补充后半段内容。修改参考思路：因政府征收拆迁，双方互不向对方承担违约金责任，但不影响按照本合同另行约定分配各项拆迁补偿款项。把 “违约责任” 和 “补偿分配” 两件事分开写，避免被混为一谈。

同时，拆迁后合同解除、搬迁期限也要明确。约定收到正式拆迁通知后，给予承租方合理搬迁期限，搬迁期内可以减免部分租金，不得逼迫企业几天之内紧急搬离，造成设备损坏、订单违约的扩大损失。还要写清楚，搬迁期内产生的水电费由承租方承担，租金按实际占用天数结算，多交租金及时退还。

还有一个实务高发风险：房东假借 “即将拆迁” 名义，提前驱赶租户，实际上并未发布官方征收公告。合同应当明确，只有政府出具正式征收、拆迁公告，才触发拆迁相关条款；房东不能仅凭口头传闻，就以此理由提前解除租赁合同，否则视为出租方违约，要赔偿承租方全部经营损失。

提醒各位经营者，签厂房合同切忌只看租金金额，拆迁相关条文务必逐字阅读。东莞各镇街厂房拆迁纠纷，合同文字往往直接决定案件输赢。遇到拿不准的合同，建议交由律师审查。张瑞山律师，广东尚智和律师事务所，咨询电话：13712931166