东莞各镇街存在大量历史遗留厂房，没有不动产权证，很多工厂为了租金便宜选择承租此类厂房。一旦遇到拆迁、拆违，承租企业会面临巨大风险：这类厂房有可能被认定违建，直接拆除，征收方不予补偿，企业刚投入巨额装修，就要仓促搬厂，损失惨重。张瑞山律师提示，承租无产权证厂房，拆迁风险比普通合法厂房更高，更需要在租赁合同中设置专门风险条款，不能照搬普通厂房合同模板。

首先签约之前，承租人务必要求房东如实告知厂房证件现状，是历史遗留建筑、还是违法搭建，是否已经纳入拆迁规划范围。建议在租赁合同中设置房东如实披露义务条款：出租方明确书面披露厂房产权手续不全的客观事实，同时披露是否知晓该地块存在征收、拆除计划。如果出租方刻意隐瞒即将拆迁、属于违建的事实，后续厂房被拆除，出租方需要赔偿承租方装修、搬迁、停产等全部损失。

无证厂房最大风险，就是有可能被作为违法建筑强制拆除，政府不发放任何拆迁补偿款。很多企业以为写好补偿分配条款就万事大吉，但如果根本没有拆迁补偿，约定补偿分配就变成一纸空文。所以合同需要区分两种情形：第一种，政府征收，厂房可以获得拆迁补偿，按照约定分配各项补偿；第二种，厂房因违建被强制拆除，没有任何拆迁补偿，此时要明确损失分担规则。

针对违建拆除情形，要约定：因厂房本身手续瑕疵被政府拆除，不属于承租人原因，合同直接解除。出租方需要退还剩余租金、押金，并且按照折旧后的价值赔偿承租方装修投入，同时承担合理搬迁费用。不能简单写 “遇到拆除双方互不赔偿”，该条款会让租户独自承担几百万的经营损失。

其次，严格约束厂房改造、加建行为。租赁无证厂房，千万不要私自搭建钢结构、搭建附属用房，极容易被认定新增违建，拆除时一分补偿都没有。合同明确约定，承租方任何改建、加建，必须取得出租方书面同意，同时约定新增构筑物如果遇到拆迁拆除，补偿归属以及损失承担。

还要控制自身投入规模。法律条款只能降低风险，不能完全消除无证厂房的固有风险。企业不要在手续不全厂房投入过高装修、大型固定设备。一旦收到拆迁、拆违通知，及时固定证据，保存照片、转账记录、经营凭证。

东莞很多家具、五金、电子加工厂都租过历史遗留厂房，拆迁拆违纠纷频发。如果您在东莞虎门、道滘、高埗、长安等地承租无产权证厂房，面临拆迁争议，欢迎咨询张瑞山律师，广东尚智和律师事务所，联系电话 13712931166