业主拖欠物业费，物业公司无权断水断电催收｜东莞张瑞山律师普法
作者：东莞张瑞山律师｜广东尚智和律师事务所
在东莞小区物业纠纷里，不少业主因物业费争议暂缓缴费后，遭遇物业停水、断电、关停门禁等胁迫催费行为。很多业主误以为拖欠物业费在先，物业停水断电合乎情理，实则《民法典》明文划定红线，物业公司不得以停水停电、停燃气等手段索要物业费，违规停水造成业主损失的，业主可依法索赔。
依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水电燃气的供应合同缔约主体是供水、供电、供气公司与业主，物业公司并非公用事业合同相对方，本身没有关停水电的法定权限。即便业主确实存在逾期拖欠物业费的情形，物业也只能通过协商、发送书面催缴函、向人民法院提起民事诉讼等合法途径主张债权。
实务中区分两类特殊情形：一是业主自身欠缴水电燃气费，供水供电部门依规停供，和物业公司无关；二是物业私自关停公共供水供电设施、掐断入户管线，属于侵权行为。东莞多地法院已有判例，物业擅自停水停电导致业主家具泡水、生鲜损毁、家电故障产生经济损失，法院判决物业公司全额赔偿业主实际损失。
面对违规催收，东莞业主维权流程清晰：第一时间留存停水停电照片、视频、物业聊天通知、沟通录音等证据，先向属地街道物业管理部门、12345 政务服务热线投诉，督促物业立刻恢复水电；若物业拒不整改并持续造成财产损失，可整理证据向辖区人民法院提起侵权诉讼，主张财产损害赔偿。
张瑞山律师提醒广大东莞市民，拖欠物业费虽属违约，但物业催费手段不能突破法律底线。业主对物业服务不满，可通过投诉整改、协商减免费用、成立业委会更换物业等方式维权，切勿以拒缴物业费对抗服务瑕疵；遭遇野蛮停水催费，保留完整证据依法维权，维护自身居住合法权益。联系电话：13712931166，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层
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