厂房一次性预收 20 年租金给亲戚？东莞债权人破解虚假长租、依法执行租金实操要点
作者：东莞张瑞山律师｜广东尚智和律师事务所
债务人为阻碍厂房司法拍卖，常与近亲属串通倒签租赁合同，一次性收取二十年巨额租金，利用 “买卖不破租赁” 规则压低厂房拍卖成交价，甚至导致厂房流拍无法处置，是东莞厂房执行中最常见的恶意避债套路。依据《民法典》及最高法执行异议复议规定，债权人既能依法执行应付未付租金，又可举证否定虚假长租效力、涤除租赁负担，正常拍卖厂房检察日报。
区分租赁成立时间是维权关键：第一种情形，厂房被法院查封、设立抵押之后才签订二十年租约、一次性预收租金，该租赁合同不能对抗强制执行，法院可直接涤除租赁关系，不受买卖不破租赁约束，拍卖成交后新产权人有权收回厂房，已经提前收取的租金属于债务人到期债权，债权人申请法院冻结、划扣该笔租金回款抵债。
第二种情形，租赁合同落款在抵押、查封之前，但承租人为债务人亲属、一次性预付二十年租金无合规银行流水、租金价格远低于同地段市场价，法院可认定双方恶意串通虚构租赁，驳回承租人阻却移交厂房的异议申请。东莞多家法院裁判口径明确：亲属之间超长租期、一次性大额现金付租、无物业费水电费缴费记录、承租人未实际入驻经营，直接推定虚假租赁，不予保护租赁优先权。
债权人实操分两步维权：第一，向执行法院申请调取租赁合同、租金转账流水、厂房水电物业缴费记录、工商经营地址备案信息，从资金、实际占有两方面举证租赁虚假；第二，对于真实成立的合法租赁，尚未收取的后续每期租金属于被执行人收益，依法可以逐月提取执行；已经提前收取的二十年租金，若承租人尚未实际使用对应租期，债权人可起诉撤销不合理预付租金约定，追回剩余年限租金。
东莞已有多起典型判例，被执行人与兄弟姐妹签订 20 年厂房长租协议预收千万租金，经法院查实无真实资金往来，判决撤销租赁合同，厂房顺利挂牌拍卖回款。张瑞山律师提醒，发现超长租期低价租赁立即固定证据，避免厂房因虚假租赁长期无法变现。
张瑞山律师：13712931166，东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，广东尚智和律师事务所
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