广东省惠州市惠城区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1302民初1950号

原告：吴xxx，男，土家族，19xxx年10月1日出生，住广东省深圳市南山区。

原告：张xxx，男，汉族，19xxx年11月15日出生，住广东省大埔县。

委托诉讼代理人：张瑞山，广东尚智和律师事务所律师。

被告：李xxx，男，汉族，19xxx年10月3日出生，住广东省惠州市惠城区。

委托诉讼代理人：陈xxx，广东广法律师事务所律师。

原告吴xxx、张xxx与被告李xxx确认合同无效纠纷一案，本院于2024年1月22日立案，依法适用普通程序公开开庭审理，原告吴xxx到庭参加诉讼，被告李xxx到庭参加诉讼。本案现已审查终结。

原告吴锋xxx、张xxx向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《农村宅基地转让协议书》无效；2.判令被告于判决生效之日返还原告宅基地转让价款人民币800000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付自2018年1月23日至实际清偿之日止资金占用利息；3.判令被告赔偿原告建筑成本损失人民币2000000元；4.判令由被告承担本案的诉讼费。

事实与理由：2018年1月18日，原被告双方签订《农村宅基地转让协议书》，约定将被告享有使用权的惠州市仲凯高新区xxx宅基地以2580000元的价格转让给原告。协议约定：原告可随时建房，被告应给原告出具相关建房手续，并承诺有责任出面协商解决建房审批等事项。案涉地块权属登记为陈江街道五一村村民黄xxx。合同签订后，原告依约定向被告支付第一期转让款人民币800000元。原告取得宅基地后，组织施工人员进行施工建设，在房屋建设至二层（已花费建设费用共计人民币2000000元）时，遇政府部门征收土地，已建建筑物被强制拆除。现宅基地已被政府征收，地上建筑物也被拆除。由于原告并非该村集体成员，案涉宅基地的征收补偿款项也无权享有。原告签订合同时法律意识淡泊，出于对被告的信任，与被告签订了案涉《农村宅基地转让协议书》。自合同签订并支付款项至今，原告既未实现对该宅基地的使用权利，也无法依法得到征收补偿款项，数次与被告沟通未果。综上，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条，《民法典》第一百五十三条、第一百五十七条等相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请！

被告李xxx辩称：答辩人李xxx向被答辩人吴xxx、张xxx等转让的宅基地土地是向黄xxx、黄xxx二人购买而转卖的，吴xxx等人为了建房而是直接找到黄xxx提供的宅基地文件，且吴xxx等人建房时需要依法建。因此，黄xxx、黄xxx与本案有直接利害关系。因此，答辩人申请追加黄xxx、黄xxx为共同被告参加本案应诉，并希贵院批准。如确认涉案《农村宅基地转让协议书》无效，则被答辩人主张的返还款项支付利息请求，根据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者不确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所收到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”规定知。答辩人同意返还转让款800000元，但要黄xxx、黄xxx返还给答辩人后马上还给被答辩人；但关于利息请求，因被答辩人、答辩人对涉案合同签订无效均有过错，结合实际情况，答辩人同意酌定利息自本案立案之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算；被答辩人要求赔偿建筑成本损失2000000元，无事实和法律依据，答辩人明知是农村宅基地转让，在建房时未依法办理相关手续，被答辩人也未要求答辩人办理而是通过原宅基地权人申请了120平方米宅基地（见被答辩人提交的证据1），《民法典》第一百五十七条“各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”知，未依法办理相关手续而建房的过错在于被答辩人，违建扩大损失由被答辩人自行承担；被答辩人称该宅基地已被政府征收、答辩人没有领取到征收补偿款。综上所述，答辩人请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人第二项利息部分和第三项诉求。

原告向本院提交以下证据：1.农村宅基地转让协议书、中国农业银行卡交易明细单、证明、村民代表会议记录、农村宅基地公示、农村宅基地公示情况说明表、宅基地申请审批表，证明2018年1月18日原被告双方签订《农村宅基地转让协议书》；原告已经向被告支付土地转让款人民币800000元；宅基地性质。2.惠州市惠城区人民法院（2021年）粤1302民初5154号民事判决书、人民法院案款票据、相片，证明原告建筑成本损失人民币2000000元。3.照片、发票、工程建设图纸，证明原告已在土地上建设房屋。

被告向本院提交以下证据：转账凭证，证明被告向宅基地使用权人支付的购地款。

本院经审理查明，2018年1月18日，原告张xxx、吴xxx与被告李xxx签署《农村宅基地转让协议书》，该协议的甲方、转让方系李xxx，乙方、受让方系张xxx、吴xxx，该协议载明宅基地位于鹤塘排西南面（位于惠州仲恺高新区××街道××村），面积约600平方米，转让价格为2580000元，付款方式为签订合同付甲方（被告李xxx）地皮款800000元。后原告于2018年1月14日、2018年1月23日分两笔向被告李xxx支付了转让款800000元。

案涉土地交付原告时系空地，原告在土地上进行房屋建设。原告向本院提交的证据显示，陈江街道五一村学塘排村民小组村民黄xxx以户为单位于2017年12月27日向村集体申请宅基地，其申请的宅基地为120平方米，其申请经村民大会讨论通过并进行了公示，但没有经国土部门审批。

庭审中，原告称其购买土地时，被告向其出示了村民代表会议记录、农村宅基地公示、农村宅基地公示情况说明表、宅基地申请审批表等材料，被告称其未出示过这些材料，只是口头告知原告土地属于宅基地；案涉土地是从黄xxx手上买过来的。

在诉讼过程中，本院根据原告的诉讼保全申请，裁定以人民币1000000元为限，冻结被申请人李xxx名下银行账户存款和付宝账户存款（详见民事裁定书），原告预交保全费5000元。

本院认为，本案系合同纠纷，主要法律行为发生2018年期间，应适用于《中华人民共和国民法典》实施前的相关规定。本案的焦点系：第一，案涉《农村宅基地转让协议书》是否有效；第二，原告请求被告退还土地转让款以及赔偿损失是否有事实和法律依据。

关于案涉《农村宅基地转让协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订版）第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中，原告在签订宅基地使用权转让协议时，并非案涉宅基地所在的仲恺高新区陈江街道五一村的村民，故无论被告李xxx是否是案涉宅基地的所有权人，原告吴xxx、张xxx与被告李xxx签订的农村宅基地使用权转让合同因违反土地管理法的强制性规定，应属无效。对于原告要求确认涉案宅基地使用权转让合同无效的诉讼请求，因有事实及法律依据，本院予以支持。

关于原告请求被告退还土地转让款问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告李小浩基于无效合同收取的800000元，应当退还原告。对于被告辩称的案外人黄xxx、黄xxx返还被告800000元后，被告即将款项返还给原告，根据合同相对性原则，案外人黄xxx、黄xxx与原告没有直接合同关系，也没有收取原告的任何款项，被告如认为其财产权益受损，可另行向案外人主张权利，被告认为应当追加案外人并由案外人承担责任的理由不能成立。

关于原告主张的利息及赔偿损失问题。原告作为土地购买方，明知其并非案涉土地所在的农民集体组织成员，仍然出资购买土地从事违法建设，被告在未取得任何权属证明的情况下，违法出卖村集体土地600平方米，远超案外人黄xxx申请的宅基地面积，双方均存在过错，因原告未举证证明其具体损失，本院综合双方当事人的过错程度、原告实际占用土地等因素，酌情确定原告主张的利息以800000元为基数，自起诉之日即2024年1月22日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告主张被告赔偿其建筑成本损失人民币2000000元，原告在交付土地后，在未领取任何报建手续的情况下建设房屋，由此导致房屋被拆除的损失，应当由其自行承担。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告李xxx于本判决发生法律效力之日起7天内向原告张xxx、吴xxx返还800000元及利息（利息以800000元为基数，自2024年1月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计付）；

二、驳回原告吴xxx、张xxx其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费29200元，由原告吴xxx、张xxx负担20857元，被告李xxx负担8343元。案件保全费5000元，由被告李xxx负担。本院在判决生效后向原告退还案件受理费8343元。被告应当自本判决发生法律效力之日起七日内，根据判决书附随的缴费通知书迳直缴纳诉讼费用，本院不再向应缴纳诉讼费用的当事人单独另行催收诉讼费用，逾期未缴纳诉讼费用，本院将依法强制执行。

如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员　钟宇文

二〇二四年三月二十九日

法官助理　林新宏

书 记 员　钟美英