张瑞山律师普法专栏

在厂房租赁合同纠纷中，诉讼请求的确定直接关系到案件的结果和当事人的实际利益。很多当事人要么诉求不明确导致法院无法支持，要么漫天要价最终被驳回大部分，还多交了诉讼费。今天我就讲讲如何合理确定和计算诉讼请求。

一、租金请求的计算

租金是厂房租赁合同纠纷中最常见的诉讼请求。计算租金时要注意以下几点：

1. 计算起止时间：从欠租之日起算，至合同解除之日或实际腾退之日止。如果合同已经解除，承租方仍占用厂房，还可以主张房屋占有使用费，标准一般参照合同约定的租金标准。

2. 租金标准：按合同约定的月租金计算。如果合同约定了递增条款，要按递增后的标准分段计算。如果存在免租期，要注意免租期是否已经届满。

3. 已付租金的扣除：要准确统计承租方已支付的租金金额，从总金额中扣除，避免重复主张。

4. 押金的处理：如果承租方支付了押金，要明确押金是否抵扣租金或违约金。一般来说，合同解除后，押金应先抵扣拖欠的费用和违约金，剩余部分退还承租方。

二、违约金的计算与调整

违约金是对违约行为的惩罚和对损失的补偿。计算违约金时：

1. 按合同约定计算：如果合同约定了违约金的计算方式（如每日按拖欠金额的千分之几计算），按约定计算。但要注意，约定的违约金过高或过低时，法院可以根据当事人的请求进行调整。

2. 违约金过高的判断标准：根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，一般以不超过实际损失的 30% 为标准判断是否过高。

3. 违约金与损失的选择：如果合同没有约定违约金，可以主张赔偿实际损失。但实际损失需要举证证明，难度较大。如果合同约定了违约金，优先主张违约金，举证责任较轻。

三、水电费、物业管理费等费用

这些费用一般按实际发生金额主张。要注意：

1. 费用的计算依据：水电费要按抄表度数和单价计算，物业管理费按合同约定的标准计算。

2. 费用的承担主体：要确认这些费用按合同约定应由哪一方承担。如果合同约定承租方承担，则出租方垫付后可以向承租方追偿。

3. 滞纳金的主张：如果合同约定了水电费等费用的滞纳金，可以一并主张。但滞纳金同样可能被法院调整。

四、腾退与恢复原状

如果承租方拖欠租金且合同已解除，出租方通常会要求承租方腾退厂房。这一请求要注意：

1. 明确腾退期限：可以请求法院判令承租方在判决生效后一定期限内（如三十日）腾退厂房。

2. 恢复原状的范围：如果承租方对厂房进行了改建或损坏，可以要求恢复原状。但要明确 "原状" 的标准，最好有入住时的照片或交接记录作为参照。

3. 逾期腾退的占有使用费：可以请求判令承租方支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，标准参照租金标准。

五、律师费、诉讼费等费用

1. 律师费：只有在合同明确约定违约方承担律师费的情况下，才能主张律师费。需要提供委托代理合同、律师费发票和支付凭证。

2. 诉讼费：由原告预交，最终由败诉方承担。部分胜诉、部分败诉的，由法院根据具体情况决定双方分担的比例。

3. 保全费、担保费：如果申请了财产保全，保全费由败诉方承担。但保全担保费（如购买诉讼财产保全责任保险的费用），除非合同有约定，一般由申请方自行承担。

六、诉讼请求的策略性安排

在确定诉讼请求时，还要考虑策略性：

1. 备位诉讼请求：如果对合同是否有效或是否解除存在不确定性，可以提出备位请求。例如，主位请求确认合同解除，备位请求确认合同无效。

2. 诉讼请求的可执行性：要确保每一项诉讼请求都具有可执行性，避免法院判决后无法执行。

3. 金额的合理性：诉讼请求金额要合理，过高的请求不仅会增加诉讼费，还可能引起法官的反感，影响案件结果。

合理确定诉讼请求是诉讼策略的重要组成部分。