作者：张瑞山律师｜广东尚智和律师事务所

在东莞购买一手商品房，部分开发商会把在建楼盘抵押给银行融资，后期开发商债务爆发，楼盘被法院查封，购房者交钱买房，却面临无法网签、无法办证，甚至房屋面临被拍卖的风险，这类案件在东莞多个楼盘都出现过批量纠纷。

一手商品房消费者，法律设置专门保护条款，适用《执行异议复议规定》29 条，区别于二手房 28 条规则。需要同时满足：查封之前签订合法有效的书面购房合同；购房人是为家庭居住，名下没有其他用于居住的房屋；已经支付超过百分之五十的购房款，才能够请求排除强制执行，对抗开发商普通债权人的查封，保住房屋。

需要区分，该条保护的是普通居住消费者。如果购买商铺、写字楼、公寓用于投资，名下有多套住房，一般不能适用 29 条特殊保护。

购房者遇到开发商抵押、房屋查封，两条维权路径。第一种，符合消费者保护条件，向执行法院提交案外人执行异议，异议被驳回提起执行异议之诉，请求停止拍卖案涉房产。第二种，无法满足保房条件，起诉开发商解除商品房买卖合同，要求退还购房款，赔偿利息损失、违约金。

实务当中很多购房者会遇到，房屋被抵押，即便没有查封，抵押不解除，永远办不动产权证。开发商把土地或者房屋抵押给银行，银行享有优先受偿权，购房者权利不一定优先银行抵押权。

很多购房者以为网签备案就可以对抗查封，网签备案仅仅是行政登记，不等于物权，网签之后依然会被法院查封，不能直接对抗强制执行。

东莞法院审理开发商楼盘查封案件，证据收集非常关键，购房合同、付款凭证、收款收据、入住证明、无房证明，都需要完整准备。不建议购房者自己盲目提交执行异议，材料准备不足，很容易直接被驳回，后续维权难度加大。