房地产新政下的房屋买卖应注意的几个事项

东莞张瑞山律师

近年来各地持续出台限购、限贷、税收、资金监管、过户规范等房地产调控新政，新房、二手房交易规则持续更新，不少购房者因不熟悉最新政策，出现购房资格不符、贷款审批失败、税费多缴、交易无法过户等损失。结合东莞本地房产新政与司法实践，梳理新政环境下买房、卖房全流程核心注意事项。

第一，交易前先核验购房资格，规避限购政策风险。当前各地执行差异化限购政策，家庭住房套数认定范围包含本人、配偶及未成年子女，签订购房合同前，务必通过不动产登记中心出具住房查询证明，确认自身是否具备购房资格。非本地户籍购房者需核查社保、个税缴纳年限要求，切勿先交定金再核查资格；若因不符合限购政策无法完成交易，开发商或卖方常依据定金条款不予退款，引发财产损失纠纷。新政下委托代办过户要求更严格，普通手写委托书不再认可，必须办理公证授权，夫妻共有房产无论登记单方还是双方名字，均需共同到场签字出售，缺失配偶同意出售证明会直接驳回过户申请。

第二，吃透信贷新政，提前测算首付、利率与贷款年限。首套、二套房首付比例、商贷利率、公积金贷款额度随政策动态调整，签约前建议前往银行预审征信、流水，确认贷款能否足额审批。合同中必须补充约定：若因信贷政策调整、银行拒贷，买方无责解除合同，卖方全额返还定金、首付款。警惕开发商、中介口头承诺 “可操作低首付、规避限贷”，此类操作多为违规垫资，极易引发资金链断裂与合同无效风险。

第三，严格遵守预售资金监管新规，保障购房资金安全。新房交易所有首付款、按揭款必须转入住建局公示的商品房预售资金监管账户，任何销售、开发商私人账户收款均属违规，存在开发商卷款、楼盘烂尾风险。二手房推行资金托管制度，房款交由不动产中心或银行第三方托管，过户完成后再划转卖方，拒绝直接全款转账给业主，规避卖方抵押、查封导致钱房两空。

第四，掌握契税、增值税新政，准确核算交易税费。现行契税优惠按家庭房屋套数、建筑面积分级执行，申请税收优惠需提前准备家庭住房查询材料；满二、满五唯一增值税、个税减免政策有明确认定标准，新政对离异分割房产、赠与再出售的税费作出细化调整，签约前核算清楚税费承担主体，写入买卖合同，避免过户时因税费分歧延误交易中国政府网。

第五，产权核验新增核查项目，排查隐性权利限制。新政要求过户时全面核查房屋抵押、查封、异议登记、居住权、学位占用情况。二手房需提前查询学区锁定年限，一套房产多年内仅能使用一次学位；设立居住权的房屋即便完成过户，买方也无法实际入住，签约前必须要求卖方注销居住权。同时核查土地性质，住宅 70 年、商业 40 年产权政策差异巨大，商业公寓无法落户、不享受住宅契税优惠。

第六，书面固化新政配套承诺，拒绝口头约定。开发商宣传的学区、配套、交付标准、降价补偿等优惠，受政策影响极易变动，所有承诺必须写入合同补充协议。新政下电子签约普及，仅认可具备第三方认证、防篡改、带时间戳的合规电子合同，无资质平台签署的电子协议存在效力瑕疵。

第七，留存完整政策与交易证据。政策调整导致无法履约属于不可归责双方事由，提前保存限购、信贷政策文件、沟通记录、资格核验回执，一旦产生纠纷可作为解除合同、退还房款的关键证据。交易全程保留转账凭证、网签备案回执、测绘报告，网签完成后及时打印备案合同，防止一房多卖。

房地产新政下的房屋买卖应注意的几个事项

推荐