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二房东转租未取得原房东书面同意，转让合同被判无效，全额退还转让费


基本案情（虎门富民布料市场商铺）

被告李某承租市场商铺经营服装，未取得产权房东书面转租许可，2026 年 1 月将商铺转让给原告周某，收取转让费 12 万元，仅口头承诺 “后续协助跟房东重签合同”。原告付完全款接手后，房东上门巡查，明确告知从未同意转租、不追认转让行为，限期 15 日内搬离商铺。周某立即起诉要求退还全部转让费。

法律依据 + 裁判逻辑

《民法典》第 716、597 条：承租人未经出租人同意转租，转租 / 转让行为对出租人无效；受让方无法取得合法承租权，转让合同合同目的落空，受让方有权解除并退款。

证据材料

  1. 转让合同、12 万转让费银行转账记录；

  2. 原房东与二房东租赁合同（明确约定禁止私自转租）；

  3. 房东书面限期清场通知书、EMS 送达记录；

  4. 三方沟通录音（房东明确否认同意转让）。

判决退费结果

  1. 解除案涉商铺转让合同；

  2. 被告一次性返还全部转让费 120000 元；

  3. 原告实际占用商铺 1 个月，法院酌定扣除合理占用租金 3800 元，最终实际退还 116200 元；

  4. 被告承担本案全部诉讼费用。
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