一、违约赔偿的法律依据

• 第577条：违约责任的基本形式——继续履行、采取补救措施、赔偿损失

• 第584条：损失赔偿范围——实际损失+可得利益损失，不超过可预见范围

• 第585条：违约金调整规则——约定违约金过高或过低可请求调整

二、常见违约情形与赔偿标准

情形一：卖方违约不卖房

1. 双倍返还定金：已付定金的，可要求双倍返还（定金罚则）

2. 违约金：合同有约定的按约定，常见为总房款的10%-20%

3. 差价损失：房屋涨价部分，可主张可得利益损失

4. 实际损失：中介费、评估费、律师费（合同有约定）等

• 违约金与定金罚则只能二选一，不能同时主张

• 约定违约金低于实际损失的，可请求增加至实际损失额

• 约定违约金过高的（超过损失30%），违约方可请求调低

• 一房二卖的，买方还可主张惩罚性赔偿（不超过已付房款一倍）

情形二：买方违约不买房

• 没收定金（不超过总房款20%的部分有效）

• 按合同约定主张违约金

• 房屋降价损失（需举证证明）

• 再次交易的中介费等实际损失

情形三：逾期交房/逾期付款

三、东莞房产纠纷特殊问题

1. 二手房"阴阳合同"问题

• 为避税签订"阴阳合同"的，阳合同（备案合同）价格条款无效

• 按双方真实意思表示的阴合同价格履行

• 但避税行为可能面临税务部门处罚

2. 商品房逾期办证

• 因开发商原因，交房后超过一年无法办证的，业主可请求解除合同并赔偿损失

• 损失计算：按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准

• 东莞法院一般按同期LPR标准计算

3. 房屋质量问题

• 一般质量问题：可要求维修，赔偿维修期间的租金损失

• 严重质量问题（主体结构不合格）：可要求解除合同并赔偿损失

• 注意收集证据：拍照、录像、鉴定报告等

四、东莞房产纠纷管辖与流程

1. 收集证据（合同、付款凭证、沟通记录、损失证明等）

2. 发律师函催告（可选，保留证据）

3. 向房屋所在地法院起诉

4. 申请财产保全（查封涉案房产）

5. 开庭审理，必要时申请评估鉴定

6. 判决/调解，申请执行