“刘法官你看，这是新房维修后的样子。终于不臭了！”近日，东莞市第一人民法院南城法庭法官刘洋的工作微信里，收到了几张谢女士发来的照片和信息。

看着眼前的照片，刘洋的思绪回到了一个月前。

九月的东莞，暑气未消。南城法庭的调解室里，谢女士看着手机银行的到账通知，红着眼圈对刘洋说：“谢谢刘法官，不仅帮我拿到了赔偿，还没让我得罪邻居。”

原来，今年八月，小区物业突然在电话里提醒谢女士，她刚交房还没入住的新家漏水了。

等她急匆匆赶到新房，打开门的瞬间，整个人都僵住了：厕所方向传来“咕嘟咕嘟”的声响，污水正混着排泄物从下水道口往外冒，顺着地砖缝隙往客厅、卧室蔓延，崭新的木地板被泡得发胀变形，一脚踩上去能听见“咯吱”的渗水声到处都是恶臭味。

“这哪是新房啊，简直是个‘沼池’！”谢女士当时又气又急立马就找了物业公司。物业公司负责维修的工作人员查看后说，是整栋楼的主排污立管堵了，污水反灌才淹了她家。

可谈及赔偿，物业却撂下一句“可能是楼上住户扔了杂物堵的，不是我们的责任”，便没了下文。

“我还没入住，楼上同户型的也就两三户在装修，怎么会是住户的问题？你们物业不是该定期疏通管道吗？”谢女士一次次找物业协商，可对方要么推脱，要么说“走流程要等”。

夏天的高温把这个新房炙烤得越来越恶臭难闻。谢女士无奈，最终一纸诉状将物业公司告到法院，还申请追加同栋楼36户同户型业主为共同被告。

“我知道这样可能会得罪邻居，但我的损失总得有人担啊！”谢女士愤愤不平。

南城法庭法官刘洋看了被污染的新房照片后心里有了数：谢女士的诉求合理，但一旦追加36户业主，不仅会让几十户家庭卷入诉讼，还可能埋下邻里矛盾的“不定时炸弹”。调解是最优解。

“谢女士，您先坐，喝口水慢慢说。”调解室里，刘洋没有直接谈法律条款，而是先递上一杯温水。

待谢女士情绪稍缓，他才轻声分析：“我理解您的委屈，换做谁遇到这种事都会生气。但您想想，这36户邻居里，有的可能还没装修，有的甚至没见过面，一旦把他们都列为被告，今后在小区里抬头不见低头见，多尴尬啊？”

“可我不追加他们，物业就一直拖着不赔怎么办？”谢女士还是有些犹豫。

“您放心，物业的责任跑不了。我们会抓紧时间给物业做工作，争取让您的房子早日修缮好。”刘洋的话让谢女士吃了一个定心丸。

安抚好谢女士，刘洋又马不停蹄地找到物业公司负责人。

一见面，对方就先诉起了苦：“法官，我们每月都有巡检，这次管道堵塞确实意外，说不定是哪个业主扔了硬物……”

没等对方说完，刘洋语气平和却态度明确地打断说：“您看，法律明确规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序。”

他接着拿出物业公司的巡检记录，“这上面只写了‘检查公共区域’，却没有主排污立管的专项疏通记录。主排污管是业主共有设施，定期疏通是你们的法定职责，现在因为管道堵塞导致业主财产受损，你们确实存在履职瑕疵。”

见负责人低下头，刘洋又放缓了语气：“我知道你们也不想出这种事，但现在问题已经发生了。如果这事闹大，36户业主都卷进来，不仅你们公司的声誉会受影响，以后你们在小区里开展物业服务，业主也会有抵触情绪。主动承担责任，不仅能解决谢女士的问题，也能让其他业主看到你们的担当，这不是双赢吗？”

接下来的几天，刘洋成了“中间人”，一边跟谢女士沟通“物业已经认识到问题，愿意协商赔偿，咱们也给彼此一个台阶”，一边跟物业公司强调“谢女士的损失是实实在在的，合理赔偿既是履行责任，也是维护企业信誉”。

就这样，经过数次“背对背”沟通、两次“面对面”沟通，双方终于达成调解，物业公司当场把3.2万的赔偿款转到了谢女士账户上。

物业纠纷虽“小”，但关系千家万户的幸福。据了解，南城法庭于2020年在宏图社区设立全市首个物业纠纷诉调对接工作室，推动物业纠纷前端化解、实质化解。2025年以来，南城法庭指导物业诉调对接工作室处理物业服务合同纠纷788宗，结案数922宗，其中成功调撤数782宗，成功调撤率为84.82%。