民事反诉状

反诉人(本诉被告)：刘###，男，1###年1###月11日出生，汉族，住址：广东省###，身份证号码：4414###。

被反诉人(本诉原告)：罗###，男，1###年###月15日出生，汉族，住址：广东省阳江市###，身份证号码：441702###。

被反诉人(本诉原告)：阮###，女，###年###月12日出生，住址：广东省阳江市###，身份证号码：441202###。

被反诉人起诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，因被反诉人占有使用房屋，造成反诉人无法使用房屋及房屋折旧损失，反诉人现提出反诉如下：

反诉请求：

1、请求判决被反诉人向反诉人支付自2022年1月13日起至实际返还物业之日止的房屋占用费（按每月2000元计算，暂计至2024年6月1日为60000元）及占有使用费利息（以60000元为本金，从2022年1月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2024年6月1日为  6525 元）；

2、判令被反诉人向反诉人返还房屋并将房屋装修装饰物拆除恢复至原来状态；

3、判令被反诉人赔偿反诉人因长期使用房屋造成的房屋破坏折旧损失（以评估鉴定为准）；

4、判令被反诉人支付自2022年1月至2024年4月拖欠的物业管理费及水电费用共计人民币 8220 元；

　  5、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：

2022年1月13日，反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议书》。协议约定：反诉人将位于东莞市东城区主山大草坊###住宅楼的第3层301号房（户型：三房二厅）房产所有权，面积约为100.18平方米（实际面积以测量为准）。合同签订当日，被反诉人即接受使用房屋。

双方在签订房屋转让协议书时，反诉人已将房屋的相关资料（包括合作建房合同书、土地权属证明书、宗地图等）交付给被反诉人，被反诉人清楚并确认涉及房屋的性质。对房屋的状况及所属土地属于农村宅基地所建的房屋为非商品房。现在提出合同确认无效，该行为与民法典之诚实信用原则相悖。若合同最终被法院认定为无效，被反诉人应对合同无效承担全部责任。

2022年1月13日，反诉人将房屋交付给被反诉人使用至今。被反诉人长期占有使用房屋，应当向反诉人支付房屋占用费用，造成反诉人的损失，理应按照房屋周边平均租金价格（面积相同月租金为月2千元）赔偿原告。被反诉人长期使用房屋致使房屋折旧受损，因此，被反诉人还应当向反诉人赔偿相应的折旧损失。

综上所述，若《房屋转让协议》最终被认定为无效，被反诉人占用房屋并导致反诉人无法使用该房屋是不争的事实，被反诉人应为其占有使用行为向反诉人支付占用使用费。被反诉人明知房屋的性质而购买理应为合同无效承担全部法律责任。

　　　　此致

　　东莞市第一人民法院

反诉人：

代理人：张瑞山律师

2025年 2 月  日